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核验价会影响什么

作者:w2 2021-07-18 11:20:03 来源:真叫卢俊

1、嗨,我又来啦,今天用最快的方式和大家聊聊核验价这件事

 

2、我走南闯北这么多城市,看过那么多政策,上海这个城市的楼市是最健康最没有泡沫也是真正意义上的真调控模式


3、所以每一个细小的政策都要重视,这一次的核验价当然也是如此


4、核验价的根本就是房源上线的价格需要核验,通不过的价格将没有办法在线上得到展示,而真实交易的价格则不在这一次的调控范围之内


5、也就是所谓的调控预期但不调控交易

 

6、但是怎么可能不影响交易呢,银行房贷额度、税费计算这些都和核验价有千丝万缕的关系,所以只能说相对来说不调控交易

 

7、当然,分析这一次政策的根本还是在于,如何调控预期以及调控了预期之后会怎么样

 

8、楼市的预期来自几个维度:在过往集中在预售证给多少、开盘卖多少以及土地价格拍到多少,所有的预期几乎都来自一手房


9、二手市场相对碎片并且一对一的交易模式,不太容易在市场上形成预期

 

10、所以你可以理解,过去那么多年一手房的调控本质上也是调控预期

 

11、但是二手房最近确实对市场预期产生了重大干扰,最显著的来自两个品类的项目

 

12、第一就是极小户型的纯学区房,成交单价的突兀在线上公开化的展示极大的刷新了市场的认知

 

13、第二就是中环内,房龄五年内的次新房


14、这一类房子的单价不是说不合理,而是过去一年价格波动的最明显,当挂牌价被展示的同时也被记录下来的时候,这样的曲线也就形成了巨大的暗示

 

15、这两个品类也就对楼市的预期产生了重大影响,而这一次核验价整理的核心也是集中在这两类房源上

 

16、换句话来说,这两个模块的价格可能在展示体系上都被打下来了

 

17、好,那说说如果价格展示不出来,对这两类未来的趋势会怎么影响

 

18、首先一个东西的最后成交价还是取决于最后的斡旋的,但是我们关键看的是核验价是否会影响供需


19、二手房的挂牌展示之所以没那么大也同样干扰预期那就是因为精准


20、而当核验价在这两个品类失去了判断的标准,那么市场对这二类标的的真实价格预期就会产生偏差

 

21、预期管理住之后,从而让潜在购房者也产生偏差,能够进入线下谈判的客群也会基于此数量变少,购买力变小,这些就是真真实实对最后成交价的改变

 

22、所以核验价最大的利空是这两类标的产品,尤其是纯学区房

 

23、那么对于整个上海楼市的影响主要存在于结构性转变

 

24、我们不谈价格是否波动,贵标的资产在成交结构的比例一定会在下半年出现下滑


25、换句话来说结构降低带来的应该会是成交均价的结构性下滑,到这里调控的第一步诉求也算是达成了

 

26、800-1200万总价段会成为主力,应该算是市场需求和核验价匹配的比较好的一个总价段了

 

27、如果以上逻辑真的能够达成,那么调控预期的目的也算是实现了,在这样的基础下或许上海信贷会适度放开,让低总价的房子可以流动起来

 

28、上海的信贷拉长到半年才能放贷,这件事确实不正常也不合理,后期应该会适度加快

 

29、上海楼市一直以来都有结构性的调整,当一手市场过热的时候增加一些五大新城的郊区刚需盘,市场均价自然就能调控下来


30、如今看来二手房也将进入这样的模式


31、对纯学区房是利空,但是中环内次新房的走势尚需要一段时间判断,因为核验价会让需求偏差,但同样也会让供应骤降,从成交价格来看似乎还没那么盖棺论定


32、但是个人感官倾向于2000万的资产依然是上海这个城市最抗通胀的标的

 

33、最后我问了下一些朋友,问二手房还会不会有其他大动作,得到的回复是:看看这一次的预期调控情况


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