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2020年浙江省房地产市场发展报告

作者:w2 2021-07-20 09:11:13 来源:浙江大学房地产研究中心

2020年新冠肺炎疫情的爆发给经济发展带来了较大冲击。中央多次降准降息,货币环境整体表现较为宽松。而“房住不炒”基本定位不变,银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。浙江省各级政府紧紧围绕主基调,在全国率先实现设区市“一城一策”全覆盖,重点县“一县一策”全面展开,落实城市政府主体责任,加强房地产市场调控,发展住房租赁业,完善住房保障体系。

      从房地产市场主要运行指标来看,2020年浙江省房地产开发投资增幅回落,普通住宅投资回升;商品房销售规模回升,城市之间出现分化;商品房价格同比略增,价格梯度变化不大;开工面积有所回升,竣工面积持续增长。对房地产开发企业而言,由于政府加强金融风险管控,导致企业资金普遍紧张。同时,各市积极改革住房公积金制度,城镇老旧小区改造工作稳步推进,住房保障水平不断提高,人居环境稳步提升。

01

调控基调依旧不变,因城施策稳定市场


房地产市场监管与整顿常抓不懈

     2020年11月,浙江省住建厅发布《关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》,规定开发企业在预售方案中应载明销售方式,承销机构对外销售应遵循“一房一价”,不得变相收取价外费用,并强调要加强行业监管和整顿,组织专项检查,对委托销售活动中的各类违法违规行为进行重点查处。

     2020年8月,“三道红线”出台,中央对房地产金融监管进一步强化。在城市层面,杭州要求住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户管理,“托管式”住房租赁企业需在9月30日前根据要求完成风险防控金缴交。 

     除杭州市外,省内其他城市也陆续出台政策加强房地产市场监管。如宁波、台州、绍兴和衢州分别发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,目的都是通过不定期开展专项检查,严厉打击房地产开发企业、房地产中介机构发布虚假房源消息、虚假广告、捂盘惜售、哄抬房价、诱骗消费者交易等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为,依法依规严肃查处典型案例并纳入诚信管理。

调控政策更加细致严格

     2020年杭州市楼市政策调控不断升级。3月出台人才摇号新规、7月再添限摇新政、9月限购升级,调整无房家庭认定标准。2020年杭州十区新房共参加摇号登记962次,供应了约13.7万套房源,参加摇号人次共计约66.6万组。

     除此之外,浙江多地相继发布购房新政,包括宁波“7.6”楼市新政,绍兴市“10.9”楼市新政等。衢州在10月30日发布,热门楼盘限售5年、预售规模面积不少于3万平方米、每年租房公积金提取不高于2.4万元;台州在11月3日发布,限地价、预售规模不低于3万、全部住宅3年限售、销售价格不得高于备案价格;丽水在11月4日发布,分期预售的商品房严格执行价格续推不涨原则、总建面5万方以下的需一次性全售,5-10万则可分2次分销,每次不低于2万方。

     在一城一策的顶层设计下,各类城市的差异化调控政策,成为影响当地行业走向和市场发展的主导因素。  

多种方式加大住房保障力度

2020年以来,杭州的住房保障力度持续增强,一是继续放宽收入准入条件,申请公租房家庭上年度人均可支配收入标准从低于61172元放宽至低于66068元;二是大幅提高货币补贴标准,公租房货币补贴标准从原每平方米12元/月提高到每平方米24元/月;三是保障对象精准覆盖,先后开启了人才专项租赁住房、公交环卫专项公租房、教师和医生专项公租房的配租工作。

     截至12月底,杭州市已提前完成省下达的年度棚改安置房开工、竣工和交付任务。其中,已开工60262套,完成率106%;竣工(基本建成)24771套,完成率321%;交付26473套,完成率400%。

     另外,全年新开工安置住房温州市为5800套、丽水市4295套、嘉兴市5389套、舟山市6178套。嘉兴市还出台了《嘉兴市用于防疫隔离点的城乡房屋以及其他公共房屋安全排查工作实施方案》,开展全市城镇公共房屋安全排查。大力推进监测使用危旧住房实体化改造工作,通过征收、收购、腾空、加固维修、拆除等方式分类推进解危,多措施并举全力保障人民住房安全

住房公积金创新扩面,推进政务新媒体

     2020年8月20日,上海市、浙江省、江苏省、安徽省住建部门共同签署了《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》,三省一市的公积金管理部门将率先从9个方面开展合作,包括长三角跨地区购房信息协查、长三角地区异地贷款证明信息互认、在长三角生态绿色一体化发展示范区内试点统一购房提取业务政策等。

     在住房公积金制度创新上,2020年4月杭州市住房公积金管理中心出台政策,面对新冠肺炎疫情影响,对支付房租压力较大的无房职工,2020年6月30日前提现额度按现有标准上浮50%。宁波市公积金管理中心积极推进完善住房公积金业务在线办、移动办、实时办,深化数据共享、一事联办,推出异地办理住房公积金提取业务。温州市公积金管理中心积极推进“温州住房公积金”微信公众号、“温州住房公积金”微博等新媒体在政务公开、便民服务等工作领域的作用。

优化人才住房政策,加大力度引进人才

      2020年2月,杭州市推出了“战疫引才、杭向未来”八项人才举措,其中提到要加快人才专项租赁住房建设,计划到2021年底前新建5万套;提高高层次人才购房补贴,给予A类顶尖人才“一人一议”最高800万元购房补贴;B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴等。新政还包括加强抗疫人才重点招引、支持高层次人才优先购房等高含金量的政策举措。

     在其他城市方面,温州市于8月17日对原有的“人才政策40条”进行改版升级,对人才住房配售、配租以及购房和租房补贴作了相关规定,还明确推出、放开落户限制、以房留人等举措。宁波市从9月11日起进一步放开落户条件,社保缴纳年限由3年缩减到2年,并新增了对长三角地区人员落户的利好。其他城市也相应出台了新政,包括金华的《关于“双龙引才”新政20条若干政策的实施细则》、台州的《关于建设高素质强大人才队伍的若干意见》、湖州的 “南太湖精英计划”和“千名硕博十万大学生招引计划”等,促进人才治理现代化。


02

开发投资增幅回落,普通住宅投资回升


开发投资保持增长,增幅继续回落

     2020年全省完成房地产开发投资11414亿元,同比增长6.8%(图1),增幅略低于全国平均水平(7.0%)。分年度来看,全省房地产开发投资在经历2015年下降后,从2016年开始出现持续增长态势,2020年房地产开发投资总额持续增长,但增速继续回落。

2020年浙江省房地产市场发展报告(图1)

图1 2013-2020年浙江省房地产开发投资及其同比增幅

刚需和改善投资回升

2020年全省住宅开发投资实际完成额约为8090亿元,同比增长4.7%,住宅和其他房屋开发投资成为主要增长点。其中非普通住宅开发投资同比下降,而刚需和改善住宅开发投资出现回升。2020年全省90平方米以下小户型住房开发投资完成额约为1232亿元,同比上升13.9%,连续两年保持增长;90-144平方米住房开发投资完成额为5343亿元,同比上升7.7%;144平方米以上住房开发投资完成额1514亿元,同比下降10.1%。

     分区域来看,11个城市房地产开发投资出现分化。2020年丽水、台州、嘉兴、绍兴、湖州等5个城市房地产开发投资额增长较快,同比增速分别为26.8%、13.7%、12.3%、9.1%和7.3%,均高于全省6.8%的水平。宁波、舟山、杭州、金华、温州等5个城市房地产开发投资额增幅低于全省平均水平,而衢州市房地产开发投资额再次出现负增长。


03

商品房销售规模回升,城市出现分化


商品房销售规模同比回升

     从销售面积看(图2),经过2017-2018年增幅回落、2019年呈负增长之后,2020年出现回升,全省商品房销售面积约为10250万平方米,同比上升9.3%。分类型来看,办公楼销售面积同比下降17.1%,商业营业用房销售面积同比下降了16.4%,其他房屋销售面积同比下降1.7%。分月度来看,全省商品房销售面积增速在经历了上半年的下降后,在6月份由负增长转向增长状态。

     从商品房销售额来看(图3),增幅也呈现回升趋势。2020年全省新建商品房销售额约为17145亿元,同比增长19.5%,增速自2016年逐年下降而今年首次出现上扬。分类型看,住宅销售额和其他房屋同比增长,而办公楼、商业营业用房销售额同比下降。

2020年浙江省房地产市场发展报告(图2)

图2  2014-2020年浙江省商品房销售面积和同比增幅

2020年浙江省房地产市场发展报告(图3)

图3  2014-2020年浙江省商品房销售额和同比增幅

城市之间销售面积分化明显

全省11个城市之间商品房销售面积分化明显(表1)。杭州、宁波、温州、绍兴、嘉兴等5个城市销售面积保持在千万平米数量级,而舟山、衢州的销售规模相对最小。


表1  浙江省11个城市商品房销售面积及其同比增幅

2020年浙江省房地产市场发展报告(图4)

04

商品房价格同比略增,梯度变化不大


新建商品房价格涨幅略增

     根据浙江省房地产统计数据资料计算,2020年全省商品房、商品住宅和非住宅商品房的平均价格分别为16727元/平方米、17646元/平方米和11051元/平方米,同比分别上涨了8.5%、7.6%和6.4%。与2019年相比,2020年全省商品房和商品住宅的价格上涨幅度有所增加,非住宅商品房的价格同比增长由负增长转为正增长。

城市梯度变化不大,台绍丽涨幅较大

分城市看(图4),杭州、宁波商品房价格处于第一梯队,新建商品房平均价格单价在1.6万元/平米以上,其中宁波同比涨幅相对较大;温州、金华、绍兴、嘉兴、舟山处于第二梯队,与上年相比,梯队内部的次序有所调整,其中绍兴的同比涨幅最大,达到20.1%,而舟山成为全省唯一同比下降的城市,降幅达到5%,价格在一定程度上回归;处于第三梯队的丽水、台州、衢州、湖州,内部次序也有所调整,台州、丽水涨幅明显,台州的同比涨幅为全省最高。

2020年浙江省房地产市场发展报告(图5)

图4  2019年和2020年11城市新建商品房销售平均价格 

(单位:元/平方米)

05

开工面积有所回升,竣工面积持续增长


房屋新开工面积明显回升

     2020年,全省房屋新开工面积约为15875万平方米,同比上升24.7%,涨幅高于2019年(下降1.2%)25.9个百分点(图5)。与2019年相比,住宅类房屋、商业营业用房、商业营业用房和其他房屋新开工面积均出现了一定增幅,仅办公楼新开工面积出现负增长,且幅度较小为0.1%。

2020年浙江省房地产市场发展报告(图6)

图5   房屋新开工面积、住宅新开工面积

     从2015年到2018年,住宅新开工面积占比逐年增长,表明市场住宅开发日益受到开发企业青睐。2019年住宅新开工面积为8346万平方米,占比出现了小幅下滑,为65.6%,但仍处于较高水平。2020年新开工面积为10444万平方米,占比为65.8%,较2019年持平。
     需要注意的是,刚性需求住宅新开工面积大幅度增多。2020年90平方米以下住宅新开工面积1772万平方米,同比增长25.2%,与去年相比(24.6%),增长了0.6个百分点,仍然处于较高水平;144平方米以上住宅新开工面积1410万平方米,同比上升20.7%。

商品房竣工面积保持增长

    2020年全省房屋竣工面积约为6693万平方米,同比增长16.6%。其中,住宅、办公楼和其他房屋竣工面积同比增长,商业营业用房竣工面积同比下降。

表2   2016-2020年房屋/住宅竣工面积及增幅

2020年浙江省房地产市场发展报告(图7)

05

加强金融风险管控,企业资金普遍紧张


金融风险管控毫不放松

     2020年2月21日,央行召开金融市场工作会议,为金融工作定下基调,要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。上半年受新冠疫情影响,基于稳财政、稳经济的基本诉求,房地产信贷政策中性偏积极,央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元,并两度下调LPR利率中枢,5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

     但下半年政策层面趋紧,8月,住建部和中国人民银行召开重点房地产企业座谈会,提出“三道红线”融资监管新规(“345”新规),目的是形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,增加房地产企业融资的市场化、规则化和透明化,融资监管再升级。11月底,多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导,要求严格压降融资类信托业务规模。按照年初规划,2020年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务,意味着房企融资将进一步收紧,倒逼房企去杠杆、降负债。

企业普遍资金压力较大

     2020年全省房地产开发企业到位资金约为19659亿元,同比增长28.1%,增速与去年同期相比(7.7%)上升了20.4个百分点。从近几年房地产开发企业实际到位资金结构来看,自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款一直是开发企业资金的重要来源,2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年和2020年自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款三项之和占房地产开发企业到位资金的比例分别为74.9%、80.6%、81.2%、81.9%、80.5%、80.4%和80.2%。


07

房地产业持续发展,人居环境不断改善


市场繁荣发展,居民住房状况得到改善

      1998年12月31日,浙江省人民政府转发实施了浙江省住房改革委员会《关于进一步深化我省城镇住房制度改革的实施方案》,自此浙江省房地产市场开始启动,房地产投资热情不断提高,市场得到空前发展。根据浙江省统计年鉴资料,1990-2020年全省房地产开发投资额从不到10亿元增加到2020年的11414亿元,增长了近1000倍之多;商品房销售面积从1990年的193万平方米,增加到2020年的10250万平方米,增长了53倍之多。房地产从业人数从1990年的5365人,增加到2019年的67.11万人,全国各地的优秀房产公司纷纷逐鹿浙江市场,形成了百舸争流,繁荣发展的新格局。

     至2018年自有家庭住房的比例高达85.3%,人均住房建筑面积达到45.4平方米,比1990年增加了31.4平方米和25.4平方米,浙江城镇居民住房状况不断改善。

城市建设管理水平不断提高

     城市化水平和城市生活品质与经济发展阶段密切相关。近年,浙江省各城市建设管理水平不断提高,与房地产市场形成良性互动。

2020年

  • 垃圾分类

全省全面推进垃圾分类系统建设,建成省级高标准垃圾分类示范小区500个以上,分类覆盖面达到90%、资源化利用率达到90%、无害化处理率达到100%。基本实现焚烧和餐厨垃圾处置设施县县全覆盖。


  • 污水处理

全省新增生活污水处理能力100万吨/日以上,新建、改造污水管网1500公里、雨污分流管网600公里,建设雨水管网600公里,清淤排水管网20000公里;完成40座污水处理厂清洁排放改造和1000个城镇生活小区“污水零直排区”建设。


  • 绿化和道路

出台规范城市绿化规划建设与补偿政策,强化绿线刚性约束,因地制宜推进绿化彩化,新增绿地1500公顷以上;加快城市道路设施建设,全省主城区新开工建设快速路20公里,续建200公里,建成40公里;新增主城区联网路20条;主城区新建改造城市道路50公里以上,城市(县城)新增城市道路260公里以上。


  • 生态文明

全省累计建成国家生态文明建设示范市1个,国家生态文明建设示范县(市、区)24个,国家“绿水青山就是金山银山”实践创新基地8个,省级生态文明建设示范市7个,省级生态文明建设示范县(市、区)61个。创建美丽乡村示范县45个、美丽乡村示范乡镇500个、特色精品村1500个,新时代美丽乡村达标村11290个。2020年,杭州再次荣获“中国最具幸福感城市”称号,成为全国唯一一座连续14年获此殊荣的城市,并折桂组委会特别奖——“幸福示范标杆城市”。


  • 智慧城市

2020年7月,浙江省提出新型基础设施建设三年行动计划,聚焦数字基础设施、智能化基础设施、创新型基础设施三大重点方向,加快“城市大脑”在智慧城管中的创新应用,全面推进人工智能、大数据、物联网、5G等技术在市政设施、市容秩序、环境卫生、城市排涝、园林绿化、停车诱导等领域的应用。按照三年见成效的要求,实施新型基础设施建设三年万亿计划,努力成为“重要窗口”的标志性成果。

城镇老旧小区改造稳步推进

     城镇老旧小区改造是一项重点民生工程。2020年初,浙江省定下完成500个城镇老旧小区改造的任务。4月份,省建设厅编制出台了《浙江省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》,探索建立推动城镇老旧小区改造的体制机制和政策体系,为全国城镇老旧小区改造提供示范。

      12月,省政府办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》,提出总体目标:以改造带动全面提升,实现基础设施完善、居住环境整洁、社区服务配套、管理机制长效、小区文化彰显、邻里关系和谐。到2022年,累计改造不少于2000个城镇老旧小区;到“十四五”期末,基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。鼓励城镇老旧小区分类开展未来社区试点,实现城镇老旧小区“一次改到位”。

     2020年浙江的城镇老旧小区改造稳步推进,共开工改造老旧小区622个,惠及居民29万户,新增住宅加装电梯1751台,主要做法被住房和城乡建设部推广。


08

房住不炒基调延续,长效机制稳定发展


调控政策仍将保持连续性和稳定性

    展望2021年,国际环境错综复杂,世界经贸环境不稳定不确定性增大,未来中央仍将多举措畅通国内大循环,充分释放国内需求潜力,为“双循环”新格局的形成奠定坚实基础。

     《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布,提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”,“加强城镇老旧小区改造和社区建设”,“有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给”等,整体楼市调控基调与近几年保持一致。

     未来五年,中国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性,“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行。在年初召开的浙江省住房和城乡建设工作会议上,住建厅指出2021年重点要在十个方面取得新突破,其中主要包括:


  • 持续加强房地产市场调控,着力规范房地产市场秩序,提升城镇居民居住品质,在促进房地产市场平稳健康发展上取得新突破。

  • 持续着力顶层设计,推进租购并举住房制度建设,着力推进公租房保障提质增效,深化住房公积金改革,在完善住房保障体系上取得新突破;

  • 持续加强房地产市场调控,着力规范房地产市场秩序,提升城镇居民居住品质,在促进房地产市场平稳健康发展上取得新突破。

  • 实施城市更新行动,推进以人为核心的新型城镇化,全面推进城镇老旧小区改造,强化“三名”保护塑造城市风貌,在推进新型城镇化战略上取得新突破;

  • 推进乡村更新行动,擦亮美丽城镇名片,筑牢乡村安全底色,护好乡村生态本色,打造乡村宜居特色,在建设美丽宜居乡村上取得新突破。

     

     在“三稳”目标下,短期内限购、限贷、限售等政策难现放松。事实上,在2021年新旧交替之际,不仅杭州、宁波对调控政策进行了升级和打补丁,绍兴、台州、衢州、丽水等三四线城市也相继升级了调控,对限售和限价进行了更加严格的规定。

长效机制逐渐明确着力方向

     在中央经济工作会议的公告中,房地产市场的主要问题被定性为“解决好大城市住房突出问题”,明确了租赁市场是解决大城市住房问题的重要途径。

     2021年,浙江省将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,解决好大城市住房突出问题。包括:①落实长效机制,促进房地产市场平稳健康发展;②增加租赁房源有效供应,保持租金水平基本稳定;③总结杭州发展政策性租赁住房试点经验做法,加快推进完善政策性租赁住房制度框架,有效扩大政策性租赁住房供给;④出台公租房保障基本公共服务标准;⑤加强公租房精准保障,全年力争公租房受益家庭达到25万户等。

     未来社区是老旧小区改造的高级形态,是以人的全面发展和社会全面进步为导向的探索。浙江省政府针对城市发展中旧城改造和新的居住社区开发,提出的几乎囊括并解决市民生活所有需求和痛点、既有物理空间建设又有数字化导入、具有前瞻性和未来性、领先全国的城市有机更新和新的居住区开发建设和运营的先进理念。到2021年底,将培育省级试点100个左右,其中改造更新类试点85个左右,形成一批未来社区的“最佳实践”。建设内容要聚焦聚力“三化”“九场景”。加快将“人本化、生态化、数字化”理念要求转化为创新实践,因地制宜推进邻里、教育、健康等九大未来场景建设,加快打造“让老百姓幸福”的新平台。



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