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LPR连续15个月按兵不动!降准不“降息”,房市影响几何?

作者:w2 2021-07-21 09:04:07 来源:浙江房地产金融
连续15个月不变!


刚刚,央行公布最新贷款市场报价利率,5年期以上LPR为4.65%,与前期持平。

这是LPR自2020年4月20日以来,连续15个月保持不变。

LPR连续15个月按兵不动!降准不“降息”,房市影响几何?(图1)

虽然房贷利率是和LPR直接挂钩的,但是如果大家最近有买房的打算,一定会发现:

实际的房贷市场可不像LPR价格这么平稳,不仅买房人贷款越来越难,而且实际利率也是越来越高。

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这一次,LPR价格持续横盘是与市场上的预期有不少偏差的。

一方面,自LPR定价机制推出以来,已经是最长的一次价格横盘;另一方面,7月初央行是有释放流动性的预期的。

早在7月7号的国常会上,中央就提出了需要适时运用降准等货币政策工具,进一步加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持。

两天之后,中国人民银行就迅速作出响应,宣布为支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,决定于 2021 年 7 月 15日下调金融机构存款准备金率 0.5个百分点(不含已执行 5%存款准备金率的金融机构)。

所谓存款准备金,就是指商业银行要按照要求将一定比例的钱存放在央行,降低存款准备金率就是减少了银行存在央行的钱,简单的理解就是银行手里可以贷出去的钱变多了。

所以为了进一步释放流动性,一般商业银行就会通过降低LPR报价来实现。

比如在2020年4月央行宣布下调大型银行的存款准备金率0.5个百分点,当月1年期的价格下调20个基点,5年期价格下调10个基点,为LPR机制推出以来降幅最大的一次!

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按照央行的说法,这次释放流动性是为了支持实体经济特别是中小微企业。

但大家的感受是,现在国内经济恢复得还不错啊,为什么还要急着“放水”呢?

其实国内的宏观数据远没有大家想象的那么好。

虽然我们上半年经济增长张提表现平稳,增速达到了12.7%,特别是一季度的GDP的增粗甚至达到了18.3%。

但是一些经济的先行指标已经出现下行压力,比如6月的制造业PMI指数已经连续三个月回落,PMI新出口订单已经连续两个月回落到临界值以下。

不仅仅如此,房地产销售回落、土地购置负增长、资金来源回落,房地产融资收紧政策密集出台。

在基建方面,投资乏力,1-6月基础设施建设投资同比增长7.2%,较1-5月下滑3.2个百分点,两年平均增速3.5%。

LPR连续15个月按兵不动!降准不“降息”,房市影响几何?(图2)

而中小企业经营恢复显得更加不牢固,特别是叠加大宗商品上涨,企业成本的提升对下游、小企业利润挤压尤为突出。

所以说,这次降准是全面的降准,目的是为了应对下半年可能出现的经济下行的压力,特别是中小企业增长乏力的压力。

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回到楼市上,理论上来说,银行释放了流动性之后,市场上的钱变多了,那么大家贷款也应该更容易了。

可是,这几个月来,楼市调控越来越严厉。大家普遍的感受都是:贷款难、办理周期长、利率不断提升!

LPR连续15个月按兵不动!降准不“降息”,房市影响几何?(图3)

从融360大数据研究院对全国首二套房贷款平均利率的检测情况来看,42个重点城市中,有21城市的房贷利率平均水平环比上涨,3个城市的涨幅在10个基点以上。

就拿杭州来说,多家银行集体上调房贷利率,仅一个多月,杭州首套房贷利率就从5.2%涨到5.4%,再从5.6%跳涨到5.9%。

这使得买房成本大大增加。

为什么市场上的钱越来越多,贷款反而变难了,利率也上升了?

就在去年年底,央行和银保监会联手颁布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,要求从2021年1月1日起对银行业房地产贷款进行集中管理。 

LPR连续15个月按兵不动!降准不“降息”,房市影响几何?(图4)

中央的意思就是,即使银行的钱变多了,也不能让资金流入房地产市场,且摇严控房地产开发贷和住房贷款的比例。

这也是为什么,全国多个城市的房贷利率暗流涌动。

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在“宽信贷”、“紧房贷”的策略下,最近想要贷款买房的购房者要警惕起来了。

LPR连续15个月按兵不动!降准不“降息”,房市影响几何?(图5)


首先,如果你是置换买房,一定要关注卖房的贷款周期,千万不能和买房的流程脱节。

早几年前,有置换需求的朋友,买卖可以同时进行。只要你的价格合适,卖房贷款的周期是可以很快的,但现在的情况已然发生改变。

由于贷款审核周期的拉长,你必须要非常细致的了解你房子买家的信用状况以及准备贷款银行的额度情况。

如果你的买家信用情况不好,或者贷款银行的房贷额度紧张,这个贷款周期可能会被拉得很长,甚至超过半年以上,或者直接被拒贷。

如果这个时候你恰好也给自己想买的房子付了定金,但是迟迟拿不出首付,损失可就大了!

其次,不能以过去买房人的房贷作为自己买房的“标尺”。

以前算月供,最简单的就是问问朋友贷了多少钱,再换算成自己的,但现在实际房贷利率和之前比差别还是挺大的。

拿杭州举例,假设贷款300万,等额本息30年还款,如果购房者买的是首套房,调整前还款总额约620万元,月供17222元。而调整后,还款总额为640.58万元,月供17794.1元。还款总额增加了20.58万元,每个月需多还款572.1元。

如果购房者买的是二套房,同样以贷款300万(30年)计算,利率上浮后,还款总额相比之前增加约20.68万元,每个月多还约574.5元。

一定要算清楚月供,以免还款能力不足造成后续的很多麻烦。

最后,放弃通过高杠杆博高收益的想法。

以前,很多炒房客利用高杠杆、高收益的方法获取巨大利益,甚至可以空手套白狼,前段时间那个被抓的深圳房产大V就是用的这套方法。

而如今,银行对首付资金审核之严格已经到了空前的高度,监管机构会定期监测贷款人的资金使用情况,并给银行下发疑似资金流入楼市的用户清单,银行也没有办法,只能让你提前结清贷款。

所以,那些想要通过“偏门”渠道将信贷资金挪用到楼市的朋友们,当心了。如果真这么干了,一定要做好被收贷的准备。


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